《美国研究》 2010 年第 2 期
美国住宅租赁法律制度研究
【注释】本研究获得 2008 年度司法部国家法治与法学理论研究项目课题“住宅保障制度研究”（批准文号： 08SFB2048 ）资助，特此致谢。【注尾】
——以承租人住宅权保障为例
包振宇
〔内容提要〕美国住宅租赁法律制度由判例法、各州和自治地方立法，以及联邦立法构成。从 20 世纪 60 、 70 年代以来的美国联邦与各州相关立法和法院判例来看，当代美国住宅租赁法越来越注重对承租人住宅权的保障。法律要求房东承担 适住性 担保义务和更多的侵权责任，限制房东终止租赁的权利，给承租人以正当理由驱逐的保护。一些地区还实施了不同程度的租金管制措施，从而保障了承租人拥有健康、安全、稳定且可负担的住所的权利。美国住宅租赁法律制度对承租人权利的保障不仅必要，也具有经济合理性与合宪性。
关键词：美国政治与法律 住房制度 住宅租赁 法律制度 住宅权
一、美国住宅租赁法律体系的构成
美国的住宅租赁法律制度主要源自英国带有浓厚封建农业性质的古老判例法。在这一普通法规则体系中，租赁被看作是租赁地产权的转让，而与双方的契约无关。双方的契约义务是相互独立的，并不互为条件。【注释】 Joseph William Singer, Property Law, 2nd ed.( New York: Aspen Law & Business, 1997), p.814. 【注尾】因此即使房东未能履行约定的义务，租户仍然必须支付租金。绝大多数维修的责任亦须由租户承担。“这些原则显然不适合现代城市的环境，无法体现出法律所应当保护的个人与公共利益。”【注释】 Unif.Resid.L . & T.Act , § 1.102 Comment. 【注尾】但在法院的保护下，在 20 世纪大部分时间里，房东一直行使着这种普通法权利。他们将不符合安全卫生标准的住宅交给租户，享受着收取租金的权利，却几乎不承担什么义务。
直到 20 世纪 60 、 70 年代，法院才逐渐开始将不动产租赁视为提供服务的合同。运用契约规则使法院在处理租赁关系时获得了现代合同法所具备的所有灵活性。【注释】迈克尔· D. 贝勒斯：《法律的原则：一个规范的分析》（张文显等译），北京·中国大百科全书出版社， 1996 年版，第 127 页。【注尾】法院还将住宅租赁与商业租赁区分开来，以家庭居住生活为目的租赁为住宅租赁。两类租赁适用的普通法规大体相同，但基于两者背后的政策性考虑和双方的正当期望不同，法院在适用这些规则的倾向性和具体方式上有明显的差别。一方面，法院认为商业租赁的承租人更可能拥有足够的谈判能力和技巧，在租约中能够最大程度地保护自己的利益，而这些恰恰是住宅租户所欠缺的。【注释】 Joseph William Singer, Property Law, p.735. 【注尾】另一方面，法院注意到，租赁房屋是相当一部分住宅承租人满足基本居住需要的方式。正如斯凯利·赖特法官（ J. Skelly Wright ）在“杰文思”案中宣称：“（源于普通法的古老规则）在农地或商业租赁中可能仍是合理的。在这些案件中，租约的价值只在土地本身。但是对于现代公寓的租户来说，租约的价值在于它提供给该租户一个居住的处所。”【注释】 Javins v. First National Realty Corp., 428 F 2d 1071(D.C.Cir.1970). 【注尾】
这种观念上的变化更明确地体现在各州对住宅租赁的成文立法中。到 21 世纪初，除了以阿肯色州为代表的少数几个州的法律仍在维护房东的“权威”，大多数州的立法都转向保护租户利益的立场。 1972 年，为了使住宅租赁能有一个统一适用的法律规则，美国统一州 法全国 委员会提出了《统一住宅租赁关系法》。至今已有十几个州以此为蓝本制定了本州法律，其他各州的立法和判决也或多或少受到它的影响。另外，美国法学会以《法律重述》的形式整理出典型判例规则和法律理论，对住宅租赁法的实践也起到重要的指导作用。
州以下 的地方政府在各自权限内也都有权制定市政法规，调整住宅租赁关系。许多城市都制定了有关住宅租赁管理的地方法规，成为各地住宅租赁的成文法依据。
调整住宅租赁关系的财产立法权在美国宪法规定的联邦与地方权力分配体制中属于各州的保留权力，【注释】 K. 茨威格特、 H. 克 茨 : 《比较法总论》（潘汉典等译），北京·法律出版社， 2003 年版，第 365 页。【注尾】因此，联邦法律很少直接干涉住宅租赁关系。 1968 年，联邦出台了《公平住宅法案》，从保障公民平等权的角度出发，对住宅租赁领域中的歧视性做法加以限制。在战争等紧急状态下，联邦往往通过立法干预住宅租赁关系，如第二次世界大战期间，国会通过了《价格紧急控制法》，授权对房租进行管制。【注释】 杨冠琼 主编 : 《当代美国社会保障制度》，北京·法律出版社， 2001 年版，第 144 页。【注尾】此外，针对严重危害社会的毒品犯罪，国会于 1990 年通过了《与毒品有关之住宅驱逐修正法令》，规定如果承租人租赁住宅卷入毒品犯罪，则出租人可以此为正当理由收回房屋。
在美国住宅租赁法律体系的发展过程中，可以看到承租人的个人生活需求而非财产和契约权利，正受到越来越多的关注。处在转变中的法律规则正朝着保障现代美国租户能够稳定地享有安全、舒适、健康和 可 负担的住宅目标迈进。尽管仍存在争议，但这种变化在美国住宅租赁的立法和判例中已经得到了充分地体现。
二、安全、舒适、健康的住宅：房东的义务与责任
（一）房东的 适住性 担保义务
在现代立法和法院要求房东承担的众多义务中，最重要的当属 适住性 担保义务：房东必须保证租户拥有一个安全、舒适、健康的生活环境，虽然无须奢华，但必须满足作为“家”的最低标准。
然而直到 20 世纪 70 年代，根据传统普通法中“买方注意”（ caveat emptor ）规则，除非双方有相反的约定，房东没有义务保证出租的住宅处于适合人类居住的状态。【注释】 Joseph William Singer, Property Law, p.815. 【注尾】根据损毁法中财产占有人须对其行为导致的财产毁损承担责任的原则，普通法将大部分住宅维护责任强加于租户。【注释】 Barlow Burke & Joseph A. Snoe , Property: Examples and Explanations ( Gaithersburg , Md. : Aspen Law & Business, 2001), p.225. 【注尾】即使是自然原因造成的毁损，修复义务也由承租人承担。住宅在租赁期间陷入老朽危险或其他不适于居住的状态，租户仍须按约支付租金。而住宅承租人，多为中、低收入者，既无意愿也没有能力承担维护住宅的责任。因此，相对于自有住宅，租赁住宅普遍缺乏妥善维护，导致质量低劣。生活在其中的租户的居住水准大大低于人均水平，住宅权无从得到保障。
20 世纪 70 年代后，这种情况发生了转变。在“杰文思”案中，赖特法官指出：“今天，当美国的城市租户，无论贫富，寻找‘遮风蔽雨的处所'时，他们寻找的是所谓的一整套的商品与服务——不只包括墙和屋顶，还包括充足的暖气、照明，良好的通风，耐用的管道设施，安全的窗户和门，适当的卫生设施及适当的维护。”在该案的多数意见中，他判定租赁中暗含了建筑条例所确定的可居住性担保，“如果出租人违反了这一默示条款，承租人可以拒付租金并继续占有房屋。”【注释】 Glasoe v. Trinkle , 107 Ill.2d 1, 479 NE2d 915(Ill.1985). 【注尾】该案所确立的可居住性担保原则得到了广泛地遵从。随后的一些判决进一步扩展了担保的范围，即使没有建筑条例等立法的规定，只要住宅存在严重的缺陷，在有理智的人看来已不适合居住，就构成 对适住性 担保的违反。
这种担保被看作是租赁契约的默示条款，其效力并不仅限于租赁开始的时候，房东有义务在租期内担保房屋处于适合居住的状态。【注释】 Restatement of Property 2d § 5.1, 1976. 【注尾】这是一种最低限度的义务，租户放弃 适住性 担保利益的条款可能与法律或公共政策相悖而无效。可居住性担保不仅要求房东保证住宅建筑结构的坚固与安全，还要求房东提供一系列房屋相关服务 , 如房东有义务在冬天供暖，夏天提供空调使住宅内的温度维持在适于居住的水平，以保证租户生活的舒适与健康。已有超过 40 个州通过立法或判例确认了不同程度的可居住性担保。房东违反可居住性担保不仅可以作为租户对抗房东支付租金等请求的抗辩理由，还可以成为租户要求返还已付租金并要求赔偿的依据。【注释】 Barlow Burke & Joseph A. Snoe , Property, p.288. 【注尾】
最初可居住性担保被认为并不适用于公共住宅，持此观点的人认为公共住宅立法的政策目标完全可以满足对住宅可居住性的担保。【注释】迈克尔· D. 贝勒斯：《法律的原则》，第 126 页。【注尾】然而政策目标的宣示并不意味着成为现实。为了给不符合居住条件的公共住宅的租户提供保障，一些法院将该担保的适用范围扩展到公共住宅，使得公共租户也有权得到减免租金等救济。【注释】 Housing Authority of City of Newark v. Scott, 348 A 2d 195(N.J.1976). 【注尾】
（二）房东的侵权行为责任
依据传统普通法，房东几乎不承担什么义务，也就无责任可言。只在少数情形中法院会判定房东承担侵权责任。随着成文法和判例加诸房东的义务增多，房东被判定承担侵权责任的可能性也越来越高。责任形态中也逐渐出现了严格责任，赔偿标准也有攀高的趋势。
在纽约、新泽西和密歇根等州，随着房东开始负有 适住性 担保义务，法院判定房东对租户及其家人因房东疏忽未尽维修义务造成的人身伤害负有责任。许多法规和条例并未明确规定租户的权利，如仅规定如果房东没有保证住宅通道的 24 小时照明将被处以罚款。法院认定此类法令为租户创设了默示的权利，他们可以起诉房东要求赔偿。
适住性 担保只适用于对住宅物理状态的保证，“房东可能是维修方面的万事通，但并不是医生”。【注释】 Barlow Burke & Joseph A. Snoe , Propert , p.300. 【注尾】当然房东也不可能是警察。因此传统观点认为房东不必对其租户受第三人犯罪行为侵害导致的损失承担责任。然而在“克莱恩”案中，法院判决只要该房东预见到犯罪行为的发生，就有义务保护租户的安全，否则应对租户遭受的人身伤害承担责任。【注释】 Kline v. 1500 Mass. Ave. Corp., 439 F 2d 477 (D.C.Cir.1970). 【注尾】如果房东在广告中提及安全保障，而建筑位于犯罪高发地区或建筑内曾经发生过犯罪，房东被判定承担责任的可能性将会很高。在“约翰斯顿诉哈里斯”案中，租户在进入位于犯罪高发区的公寓时遭到抢劫。租户起诉房东，主张房东由于疏忽没有提供足够的照明和合适的房锁。法院判定房东应承担责任。【注释】 Johnston v. Harris, 198 NW2d 409(Mich.1972); 43 ALR3d 331. 【注尾】房东对租户人身安全的保障义务被进一步强化。
在绝大多数判例中，房东的责任都以过错为前提，直到今天仍有法院认为疏忽责任是住宅租赁领域普遍适用的原则。【注释】 William J. Lounsbury v. Charles E. Heath, in the Court of Appeals of Iowa , No.4 040/03 0878, Filed March10.2004. 【注尾】但随着住宅租赁被看作一系列商品和服务，租户被认为是房东所提供服务的消费者。一些消费者保护法律也逐渐被适用于住宅租赁。【注释】 Joseph William Singer, Property Law, p.847. 【注尾】有些法院开始将产品责任 法领域 的质量瑕疵担保责任引入住宅租赁领域，要求房东对由出租财产造成的损害承担严格责任。尤其是拥有成批出租公寓的机构房东，他们相对于承租人更有能力保证出租财产处于良好状态而避免发生损失与伤害。【注释】 马新彦：《美国财产法与判例研究》，北京·法律出版社， 2001 年版，第 182 页。【注尾】在“贝克诉投资者关系管理公司”案中，机构房东安装的浴室玻璃门存在瑕疵，致使租户意外受伤，法院判定房东应承担责任。法院在裁决中指出：“保护租户安全的费用是企业合理的经营成本”，“（在这些情况下）对出租时存在的隐藏瑕疵应当适用侵权法中的严格责任，以保证缺陷造成的损失由销售其产品的房东而非没有能力自我保护的租户承担。”【注释】 Becker v. IRM Corp., 38 Cal. 3d 454 ， 213 Cal. Rptr.213 ， 698 P2d 116(Cal.1985). 【注尾】
在消费者保护法中常见的多倍赔偿也被引入住宅租赁领域。赔偿的数额常常高达数百万美元。高额的赔偿金促使房东不得不谨慎地履行其应承担的义务，以保证租户生活的安全。房东可能承担的责任还不仅限于此，在有些州，如果房东出租不符合法定居住标准的住宅，甚至要承担刑事责任。【注释】 City of St. Louis v. Brune , 515 S.W.2d 471(1974). 【注尾】权利和义务是相对称的，在房东义务和责任扩张的背后，我们可以看到租户获得安全、舒适、健康的住宅的权利已经隐隐地浮出了水面。
三、稳定地享有住宅：对房东租赁终止权的限制
根据传统规则，如果定期租约自然到期或逐期租赁被房东终止，按照法律规定，原租户为被容忍的租户或拖延租户。房东可以随时驱逐拖延的租户，但必须通过诉讼程序。这使得租户可以免遭房东的自行驱逐。但对房东的驱逐权的 限制仅 限于程序上的规定，房东行使驱逐权并不需要任何理由，因此仍然存在房东滥用驱逐权而造成租户重大损失的可能。特别是在住宅短缺的情况下，租赁期满或被终止后，租户将会发现自己很难在附近找到同等水平和价格的住宅，而搬迁，尤其是非自愿搬迁所带来的经济负担和社会成本也不容忽视。因此对于租户来说，为了保持生活的稳定性，通常希望继续承租原有住宅。
另一方面，房东在一定程度上拥有了决定租户生存条件的权力。“权力不受控制会被滥用”的规律不仅存在于公法领域，作为私人也可能利用自己控制财产的权力 去达成 交易场合以外的目的。
出于对处在社会弱势地位的租户的特别保护，联邦和各州立法及判例都对房东的驱逐权作了一定的限制：（ 1 ）联邦法律保护公共住宅的租户非有正当理由不受驱逐，这一保护同样适用于联邦补贴住宅的租户，以及接受联邦补贴的私有住宅的租户；（ 2 ）对于受到州或地区租金管制保护的租户，房东非有正当理由不得驱逐；（ 3 ）租户举报房东违反建筑条例或者参加租户协会，房东出于报复的动机驱逐租户的行为受到限制；（ 4 ）有些州或地区禁止房东为将出租住宅转化为多套式公寓而驱逐租户；（ 5 ）联邦和各州反歧视法禁止房东基于对租户的歧视而终止或拒绝更新租约。【注释】 Edward H. Rabin, “ The Revolution in Residential Landlord Tenant Law ： Causes and Consequence, ” Cornell L. Rev. 69 (1984), pp.534~537. 【注尾】
（一）正当理由驱逐保护
在正当理由驱逐的保护下，租户可以要求更新租约。除非存在法律认可的正当理由，房东无权拒绝。租户还有权对房东提出的理由进行抗辩。可以说，租户在一定程度上享有了默示的续约选择权。在某些情况下，法院对这种默示续约权的保护已经上升到财产权的高度。有学者认为这表明租户续租的愿望得到了社会的认可，成为租户享有的一种法定权利。【注释】 罗纳德·波斯顿：《美国财产法的当前发展趋势》，载《外国法译评》 1994 年第 3 期，第 66 页。【注尾】正当理由驱逐保护可以分为两类：联邦住宅项目下的保护和受租金管制的私有住宅中的保护。
1. 联邦住宅项目中的正当理由驱逐
在联邦住宅项目中，租户在正当理由驱逐的保护下拥有的续租权最初并不是由政府规章授予的，而是由法院通过判例逐渐确立起来的，其中宪法中的正当程序保护发挥了重要作用。
在地方公共住宅管理局（ PHAs ）作为公共住宅的房东设立之初，它们与租户之间的关系和私有住宅租赁关系一样适用各州的不动产租赁法。【注释】 Walton v. City of Phoenix , 69 Ariz 26, 208 P2d 309, 310~311(1949). 【注尾】直到 20 世纪 60 年代，公共住宅管理局驱逐租户的权利几乎不受任何限制。【注释】 Marc Jolin , “ Good Cause Eviction and the Low Income Housing Tax Credit, ” The University of Chicago L. Rev. 67 (2000), p.521. 【注尾】基于普通法和各州立法，法院允许公共住宅管理局以任何理由驱逐租户，不需要经过行政听证程序，也不必书面陈述理由。【注释】 Smalls v. White Plains Housing Authority, 34 Misc 2d 949, 230 NYS2d 106, 108( Sup Ct 1962). 【注尾】然而由于公共住宅管理局的政府背景，它用来驱逐租户的理由中有许多因牵涉到敏感的政治和社会问题而引起了广泛的争议。这些理由包括：租户带有非婚生子女，租户的性取向问题，租户为罪犯的家属等。同时，公共住宅管理局还以驱逐作为威胁，要求租户们遵守一些并不十分合理的规章，例如每月接受入室检查，限制孩子们的活动等。
进入 70 年代之后，发生在最高法院的“程序性革命”终结了各地公共住宅管理局对租户任意驱逐的权利。在 1970 年的“格德伯格诉凯利”案中，最高法院基于福利社会中“新财产”的概念，认为社会福利等原本被视作是“政府馈赠”的利益，同样是类似财产的个人权利，非经正当程序不得剥夺。
在“格德伯格”案判决的同一年，第二巡回法院就在伊斯卡勒拉案中将这一规则引入了公共住宅租赁。巡回法官们裁定：“尽管公共住宅被看作是一种特殊待遇，如果没有向租户提供充分的程序保障，政府不得剥夺公民个人继续租赁公共住宅的权利。”【注释】 Escalera v. New York City Housing Authority, 425 F 2d 853(2d Cir. 1970). 【注尾】但该案只是要求驱逐必须经过一定程序，对驱逐的理由没有作出特别规定。在 1973 年“乔伊”案中，法院判定正当程序保护不仅要求对地方住宅管理局的驱逐加以程序上的限制，还要求驱逐必须具备合法的理由，仅以租赁到期为由是不充分的。【注释】 Joy v. Daniels, 479 F 2d 1236(4th Cir. 1973). 【注尾】
此后，正当理由驱逐保护被明确写入了联邦法规，并逐渐扩展到其他接受政府补贴的项目，包括接受补贴的私有出租住宅。其中最主要的是所谓的“第 8 节住宅”（ Section 8 ）和低收入住房税收补贴（ LIHTC ）项目。在“第 8 节”项目中，联邦向租户提供补贴，由租户自行寻找住宅，可以是公共住宅，也可以是私有住宅。私有住宅的房东加入该项目后，其拒绝续约的权利也将受到限制。不仅如此，房东自由退出住宅补贴项目的要求也遭到一些法院的拒绝。在“阿姆斯”案中，房东以要退出政府资助项目为理由， 驱逐受住宅 补贴的租户。法院认为“必须将房东不再继续参加‘第 8 节'项目的权利和租户不受任意驱逐的权利相互权衡”， 因而禁止房东退出和驱逐租户。【注释】 Templeton Arms v. Feins , 531 A 2d 361, 370(N. J. Super. Ct. App. Div.1987). 【注尾】这已经突破了正当程序原则限制政府权力的初衷，构成对私有财产权的限制。【注释】罗纳德·波斯顿：《美国财产法的当前发展趋势》，第 67 页。【注尾】租户住宅 权相对 于天平另一端的房东财产权得到了法律的优先考虑。至于正当驱逐是否适用于低收入住房税收补贴项目，各州司法实践并不一致，但从法律文本出发，低收入住房税收补贴项目下的租户也应享有正当驱逐的保护。
2. 私有住宅租赁中的正当理由驱逐
在州一级的辖区，只有新泽西州和哥伦比亚特区有反驱逐的明文立法。但在一些实行租金管制政策的自治地方如纽约市，作为配套措施也都给予受管制住宅的租户正当理由驱逐的保护。
新泽西州 1974 年立法通过了《反驱逐法》，规定了对房东终止租赁或拒绝更新租约的限制。 1981 年该州又通过《老人及残疾人士受保护租赁关系法》，规定在公寓转换时，老年和残疾租户有权享有最长可达 40 年受保护的租赁期间，在此期间内房东不得以公寓转换为理由收回住宅。如果房东无法替租户找到合适的替代住宅，租户还可享有 3 至 8 年的交付期。其他地方的法规所规定的正当理由根据各地情形并不完全相同。例如哥伦比亚特区规定，即使具备正当理由，房东亦不得在天气预报未来 24 小时温度低于华氏 25 度的情况下驱逐租户，以免租户受冻街头。【注释】 District of Columbia Code Annotate § 45-2551(k)(1981 & Supp. 1995). 【注尾】但主要的理由大体一致，包括租户不当行为及房东收回房屋的必要性两方面。前者如租户严重违约，尤其是拖欠租金或损害房屋的行为。后者如房东或其家人自住需要，以及对某些重大财产处分权利的行使。
各地还对驱逐程序施以严格限制。除诉讼程序外，还添设行政程序的规定。例如在哥伦比亚特区，房东基于拖欠租金以外的其他正当理由驱逐租户，除提前通知租户外，还须具明理 由通知 管理部门。【注释】 District of Columbia Code Annotate § 45-2551(a). 【注尾】纽约市的法律规定在某些特定情况下，房东要行使驱逐权必须从租赁管理部门取得驱逐许可证。要取得该许可，房东必须提前通知租户，并承诺遵守许可证上的条件。这些条件是依据房东提出的正当理由而依法附加的。例如，以自己和家人居住需要为由收回房屋，必须在 30 日内入住该处住宅，并保证在驱逐后 1 年之内不再出租或借给第三者居住；以退出租赁市场为理由驱逐租户，在收回房屋 1 年之内，不得出租或出售该住宅或以与驱逐许可证之规定相悖的方式使用该处住宅；以改善房屋为由收回住宅，必须在 90 日内开始改造工程，并保证工程以合理的进度进行。如果房东有违反规定或承诺的行为，管理部门可以拒绝申请或撤销许可，被驱逐的租户可以要求房东赔偿。【注释】 谢哲胜 ：《房租管制法律与政策》，台北·五南图书出版公司， 1997 年版，第 42~43 页。【注尾】
（二）禁止报复性驱逐
如果说正当理由驱逐反映了立法机关和法院对租户续租要求的正面认可，那么禁止报复性驱逐则从侧面支持了这一要求。事实上，这一规则最初源于法院对房东绝对权力的忧虑。法院担心房东可能会利用其优势地位限制租户对相关权利的行使。这些权利中包括了许多重要的宪法权利，公民对这些权利的行使应当得到保护，不受来自政府和其他公民的干涉。
在“爱德华兹”案中，【注释】 Edwards v. Habib , 307 F 2d 687(1968). 【注尾】上诉人爱德华兹夫人是被上诉人哈比的租户。上诉人向住宅租赁管理部门投诉房东没有依照卫生条例的规定纠正在检查中发现的违章行为。不久之后，被上诉人通知爱德华兹夫人终止租赁。上诉人认为驱逐是对举报行为的报复，这种报复性驱逐“剥夺了她举报违法行为，以及向政府请愿的权利，而这些权利是宪法第一修正案赋予的。”赖特法官认同了上诉人的这一主张，他强调“在试图实现立法意旨的过程中，作为衡平法院，我们有责任考虑判决将会发生作用的社会环境。考虑到华盛顿住宅数量的短缺和质量惊人的低劣，搬迁的费用，租赁双方不平等的议价能力，以及确保最低水准居住条件在经济和社会上的重要性”。如果准许报复性驱逐，租户可能因害怕房东报复而不敢报告违反住宅卫生条例的行为，条例实施的效果将会因此而被削弱。基于以上理由法院“毫不犹豫地宣布报复性驱逐是不能容忍的”。
该案的原则被广为采纳，并扩展到对租户其他相关权利的保护。例如在“希尔唯优联合体”案中，法院禁止机动住宅基地的房东为报复租户参加租户协会组织的对房东的抗议集会而驱逐租户，从而保护了租户结社和集会的自由。【注释】 Hillview Associates v. Bloomquist , 440 N.W.2d 867( Iowa 1989). 【注尾】一些法院将“爱德华兹”案中的社会性目标局限在促进住宅的改善，倾向于只保护那些与租赁直接相关的权利。如在“帝王煤业公司”案中，租户在参加针对房东公司关联企业的罢工后被驱逐。被告法院以租户的行为与租赁之间没有直接关系为由判决不构成报复性驱逐。【注释】 Imperial Colliery Co. v. Fout , 373 S.E2d 489(W. Va. 1988). 【注尾】但也有一些法院注意到赖特法官判决中对保障言论自由等宪法性权利的意旨。在文特沃德案中，法院判定房东因租户在公众意见调查中发表反对土地用途变更的意见而驱逐租户构成报复性驱逐。理由是如果允许这类驱逐，鼓励在行政决策中表达个人观点的立法政策就将落空。【注释】 Windward Partners v. Delos Santos, 577 P2d 326 ， 333(Haw. 1978). 【注尾】
抛开判例中法官们的分歧，现在许多州和地区已经通过立法明确规定了受保护的租户行为。根据统一住宅租赁法，如果房东在租户有以下行为后一定期限内提出收回房屋，就可以推定构成报复性驱逐：（ 1 ）租户向有关机构投诉房东违反建筑或住宅条例；（ 2 ）租户要求房东承担 适住性 担保责任；（ 3 ）租户组织或参加租户协会等类似团体。除此之外各州或地区法律中规定的受保护的租户行为还包括：在通知房东违反 适住性 担保后保留部分房租，依据租约向房东主张权利，对房东提起诉讼等。【注释】 District of Columbia Code Annotate § 45-2552(3),(5)&(6). 【注尾】
四、可负担的住宅：租金管制制度
美国的租金管制制度源于联邦政府的战时立法。战后联邦政府于 1947 年颁布法令授权各地方政府自行决定租金管制的存废。纽约市是唯一保留租金管制的城市。到了 20 世纪 70 年代后，由于租金上涨带来的社会压力，租金管制立法在许多地方重新出现，包括哥伦比亚特区、波士顿、洛杉矶、奥尔巴尼、伯克利和圣莫尼卡等城市，另有许多城市也面临着要求租金管制的呼声。【注释】 Paul L. Niebanck , “ The Politics and Economics of Rent Control ” , The Rent Control Debate, in Paul L. Niebanck Ed. (Chapel Hill: The University of North Carolina Press, 1985), pp.3~5. 【注尾】 根据美国住宅与城市发展部的报告，到 1991 年已经有 200 多个地区实行租金管制立法，全国有 10% 以上的私人出租住宅受到租金管制。
各地的租金管制立法所采取的技术都包括规定租金标准，确定租金上限，以及租金调整等方面的内容。而为防止房东规避租金管制，通常与正当理由驱逐、禁止公寓转换、禁止退出租赁市场、反骚扰等其他立法措施结合使用。笔者主要参照哥伦比亚特区 1985 年租金稳定计划的规定，说明美国各地租金管制立法的基本内容。
1. 豁免管制的范围
租金管制立法带有明确的政策性，属于典型的财富再分配措施，其目的是保护那些可能无力负担不断飙升的租金的租户，保障其居住需求得到满足。因此并非所有住宅都在管制之列，其豁免范围主要包括：（ a ）公共住宅，包括公共补贴住宅；（ b ）新建住宅或新出租住宅；（ c ）小业主；对于小业主的标准各地并不相同，哥伦比亚特区规定为不超过四个出租单位可以豁免，而新泽西州规定房东自住不超过两个以上出租单位的住宅可豁免管制；（ d ）临时性住所或特殊用途住所，如宿舍、旅馆、医院、疗养院、收容所等；（ e ）外交住宅。【注释】 District of Columbia Code Annotate § 45-2515. 【注尾】各地立法中较为重要的豁免对象还包括豪华住宅、高收入的租户，以及第 二住宅 的租户。
2. 基本租金和租金上限
除豁免管制的住宅外，哥伦比亚特区所有租赁住宅必须在限定期限内依法向租赁管理 官申请 注册，【注释】 District of Columbia Code Annotate § 45-2515(f). 【注尾】在注册时必须登记包含相关服务和附属设施收费在内的基本租金。基本租金有两种设置方式。以时间为基准确定的基本租金一旦确定，适用于其后该住宅的所有租户；而以人为基准设置的基本租金，在租户变更时可以协议调整。【注释】 District of Columbia Code Annotate § 45-2515(f)(3). 【注尾】登记的基本租金加上依据法律或法院授权调整增加的租金便为最高租金。房东的收取租金不得超过这一上限，承租人转租所收租金不得高于他支付给房东的租金。【注释】 District of Columbia Code Annotate § 45-2516(a). 【注尾】
3. 租金的一般性年度调整
房东可以调整租金，但必须经过管理部门同意，租金调整的幅度也受到限制。每年由租赁住宅委员会根据上年度本地物价指数决定该年度租金增加的最大幅度。 此最大 幅度应与物价指数的上涨幅度大体相当，但最多不得超过 10% 。在每一年度房东都可以在此幅度内申请增加租金，但在 12 个月内不得连续申请租金调整。【注释】 District of Columbia Code Annotate § 45-2516(b). 【注尾】
租户可以对房东增加租金的要求有争议的，可以按法定程序向租赁管理官诉请其要求。但必须在租金调整生效之日起三年内做出。【注释】 District of Columbia Code Annotate § 45-2516(e). 【注尾】
4. 租金上限的调整
如果租赁双方对租金上限存有争议，可以依据法定程序提出申请调整租金上限。可以提出申请的情形包括：（ 1 ）改良成本投入，为鼓励房东对住宅进行改善，租赁 管理官依房东 申请可以对租金进行适当调整以补偿房东投入的资本。【注释】 District of Columbia Code Annotate § 45-2520(a). 【注尾】但幅度不得超过原租金上限的 15% 或 20% 。【注释】 District of Columbia Code Annotate § 45-2520(1)&(2). 【注尾】调整仅以补偿资本投入为限，一旦房东收回投入资本应恢复原有租金上限。【注释】 District of Columbia Code Annotate § 45-2520(3). 【注尾】此外，除非法律特别规定，对于老年或残疾租户不得就资本改良要求增加租金上限。【注释】 District of Columbia Code Annotate § 45-2516(f). 【注尾】（ 2 ）服务或设施的增减。【注释】 District of Columbia Code Annotate § 45-2521. 【注尾】（ 3 ）困难呈情。如果租金上限偏离了公平合理的水平，房东可以通过困难 呈情申请 特别调整。【注释】 District of Columbia Code Annotate § 45-2516(c). 【注尾】租赁管理官如认为 困难呈情属实 ，可以允许房东对租金调整超出限定幅度，以保证房东获得公平合理的回报。但调整后的住宅投资回报率不得高于 12% 。【注释】 District of Columbia Code Annotate § 45-2522(a). 【注尾】除此之外对于住宅的空置损失，按要求为租户利益所做的实质性修复，以及双方自愿达成协议等情况，法律也允许对租金上限加以调整。
5. 行政听证及复议程序
房东或租户欲调整租金，应依法提出申请。租赁管理官接受申请后应告知申请人及相对人有要求召开听证会的权利。双方在听证时有权委任律师出席。在听证中，由管理官员审查理由是否成立。【注释】 District of Columbia Code Annotate § 45-2526. 【注尾】有些地区如圣何塞市的租金管制条例要求听证官员在 作出 决定时，还必须考虑到租户的经济困难。【注释】 Pennell v. San Jose , 485 U.S. 1 (1988). 【注尾】
如果双方对于租赁管理官所做决定不服，还可以向租赁住宅委员会申请复议。该委员会有权对管理官的决定进行审查。对由被申请复议的决定核准的租金调整，在复议期间不得实施。
其他各地的立法基本结构大体相同。通过确定基本租金，控制租金增长幅度将租金控制在合理水平之内，双方尤其是房东意图调整租金必须先经过严格的行政程序，并得到管理部门的许可。这些措施在一定程度上保证了广大低收入的租户得以享有他们负担得起的住宅。
五、评价与分析
适住性 担保、对驱逐权的限制、公寓转换的延缓、租金管制，以及本文中没有讨论的公平住宅法等措施相互补充，进而互相促进作为一个有机整体，构成了当代美国住宅租赁法的基本框架。这一框架充分体现出对承租人的特别保护，为实现美国 1949 年《国家可负担住房法》所确立的目标，即“使每个美国家庭享有舒适的住宅和适宜的居住环境”发挥了巨大作用。但对于其中一些制度的实际运行效果以及合宪性仍然存在巨大的争议。类似的争议也存在于其他各国的住宅租赁立法之中。
（一）平等与效率的两难命题
绝大多数经济学家和自由主义学者对于保护租户的住宅租赁立法都持否定的态度。翻开任何一本基础的西方经济学教科书，只要提到租金管制，基本上都将其用作政府对市场价格机制进行不当干预的典型例证。他们认为低于市场均衡水平的价格会抑制对租赁住宅的投资，导致供给减少，以及对现有住宅的维护不足，同时还使需求不受限制地盲目增长，加剧住宅短缺及质量低劣的状况。【注释】 例如哈耶克认为，“坚持某种适用于所有城市住房的最低居住标准，这实际上是行之有效地把他们（城市低收入阶层）从城市中驱逐出去，或者我们必须以一种不足以抵偿成本的价格向他们提供更好的住房……”，而“把租金限定于市场价格以下的任何措施都必然把住房短缺现象永久化”。波斯纳认为，“（反驱逐等措施）提高了房主的成本，增加了租金，从而减少了住房供应。”参见哈耶克：《自由宪章》（杨玉生等译），北京·中国社会科学出版社 1999 年 2 月第 1 版，第 519 、 524 页；波斯纳：《法律的经济分析》（上）（蒋兆康，林毅夫译），北京·中国大百科全书出版社 1997 年 6 月第 1 版，第 616 页。【注尾】在他们看来管制性的立法是不必要的，也是行不通的，是经济上的蠢事，问题完全应当、也只能通过自由市场机制解决。
然而这些问题恰恰是市场机制失灵的产物。理论上在完全竞争的市场中，虽然租户本人因为缺乏能够自行生产住宅服务的私有财产，因此没有从租赁市场整体退出的自由，但由于住宅供给的充裕，他至少可以拥有从与特定房东的交易中退出的自由。这种自由使得租户与房东处于一种相互依赖的关系中，双方可以通过契约分享交换带来的效用增加：租户可以享受良好的住宅服务；而房东则享有公平市场租金。但即使是在这种情况下，由于住宅固有的稀缺性，租户以住宅为中心形成的社会资源网络的重要性，以及由此而来的高昂搬迁成本，租户对所租住宅会形成特殊的依赖关系，使自己处于不利的地位。【注释】 布坎南分析了市场上的相互依赖关系转变为剥削性关系的可能，并指出从市场关系中退出的自由所具备的价值及丧失这种自由对个人效用的损害。他认为对个人而言即使是在充分竞争的市场中，拥有住宅的效用也要高于租用住宅，这从反面说明了租户在市场上的脆弱地位。参见詹姆斯·布坎南：《财产与自由》（韩旭译），北京·中国社会科学出版社， 2002 年 10 月第 1 版，第 27~33 页。【注尾】
在住宅短缺的情况下，这种相互依赖关系更蜕变为一种典型的单向依赖关系：租户为了生存必须获得使用住宅的权利，而能够提供住宅的房东数量十分有限，对租户而言哪怕是最低限度的退出自由也不存在，退出也就意味着露宿街头。房东因此可以要求租户接受极为不利的条件，包括低劣的住宅质量和昂贵的租金。结果是房东独占大部分甚至所有双方交换带来的效用增加，从而使租户处于被剥削的地位：租户不得不削减生活中其他基本物品开支以支付房租，这种削减降低了其整体效用值；而房东则享有剥削性的租金，其中包含了在竞争性的市场中应由租户享有的部分。
美国各地现行的租赁立法基本上都是因 应住宅 短缺的状况制定的。在这种市场环境下，被剥削租户的基本住宅权利受到了现实的威胁，这已经为立法的必要性提供了充分的证明。但一些极端的自由主义学者并不承认基本的生存需要可以成为权利。【注释】 Braird , Rent Control: The Perennial Folly (Washington D.C.: CATO institute, 1980), p.18. 【注尾】这些学者们认为任何形式的财富再分配都不会带来有效率的结果，而自由市场在他们看来就是效率乃至正义的同义词。哈耶克甚至认为，如果贫民窟是穷人所能负担的全部，就让他们待在那里，因为“住房问题不是一个可以孤立解决的问题，只能通过普遍提高收入才能解决问题”，只是“这一解决过程会被推迟”。【注释】 哈耶克：《自由宪章》，第 525 页。【注尾】然而，很多学者已经指出“实现生存权利和根除贫困，是美国这个富裕社会力所能及的”，通过一定范围内的财富再分配为人们提供可以负担的住宅已经是可以实现的目标。【注释】 阿瑟·奥肯：《平等与效率：重大的抉择》（ 王奔洲译 ），北京·华夏出版社 1987 年 7 月第 1 版，第 103 页。【注尾】相反，如果完全依靠市场的力量，“这一解决过程的推迟”可能将是无限期的，而作为代价，牺牲的不仅仅是那些生活在恶劣环境下的租户，而是整个社会范围内对人类尊严的贬损。因为贫民窟的现象并不都是因为绝对收入不足引起的，在很大程度上这是由收入不平等引起的，问题的实质在于不平等带来的剥夺感和尊严的丧失，在一个社会内“相对的贫困会产生对可行能力的绝对剥夺”。【注释】 阿马蒂亚·森：《以自由看待发展》（任赜、于真译），北京·中国人民大学出版社 2002 年版，第 85~97 页。【注尾】事实证明，在纯粹市场力量的支配下，在各阶层绝对收入增加的同时，贫富差距却不会必然缩小，处于 最 底层的人们虽然绝对收入增加，但其面对的“功能性活动”受到限制的困境并没有改变。因此通过再分配，以使租户摆脱经济上的剥夺无疑是必要的，尤其是当这种剥夺“封锁了通向第一所住宅的道路”的时候。【注释】阿瑟·奥肯：《平等与效率》，第 104 页。【注尾】
也有人认为由房东承担这种再分配的成本的做法有失公允。事实上，与通过税赋由政府进行再支付相比，这种财富的直接转移不仅成本较低，避免了政府转移支付中的漏桶效应，且并不违反公平的观念。因为房东在住宅短缺的市场上占据着类似垄断的地位，在通过补贴等其他间接手段对租户进行转移支付时，租户所增加的效用会被房东利用“垄断压榨机”占为己有，事实上这正是美国加利福尼亚州一些地方进行租金管制立法的诱因。【注释】 在 1978 年该州进行了财产税收改革，对出租住宅减税，并承诺惠及广大租户。然而享受了税收削减的房东们不但没有相应降低租金相反却提高了租金，因此引发了各地租金管制立法的出台。参见 W. Dennis Keating, “ Dispersion and Adaptation ： The California Experience, ” in Paul L. Niebanck Ed. The Rent Control Debate (Chapel Hill: The University of North Carolina Press 1985), p.59. 【注尾】而房东这种拉克 曼 式的剥削行为还会产生诸多严重的外部性效果，例如扣除房租后剩余收入的匮乏，非自愿搬迁，无家可归等社会问题。解决这些问题所需的经济花费和社会成本最终将由整个社会承担。更重要的是，在一些学者眼中，这并不仅仅是传统意义上的再分配，而是“一种以人格为基础的福利权或正当需要的观点”。这种观点认为，在财富分配 不 均衡的社会里，对于那些和贫困者保持长久关系的拥有相对的特权的阶层，提出合理的要求是公平的，私法应当禁止一些人因享有可替代财产而剥夺他人实现人格的重要机会，“当房主的可替代财产权阻碍房客建立和维持与住宅的人格关系，而我们的文化又认为这种人格关系是个性之基础时，向房主收取适宜居住的成本是正当的”。【注释】 Margaret Jane Radin , “ Property and Personhood, ” Stan. L. Rev. 34 (1982), p.996. 【注尾】
而房东在住宅短缺市场上获得的类似垄断利润的租金不仅是租金管制等立法合理性基础，也是保证此类立法经济可行性的前提。反对者认为，加诸房东的义务和责任势必提高住宅租赁的成本，并使得房东因回报率低而退出租赁市场，导致供给下降。他们忽视了由于租金中包含超额利润，房东可以在承担住宅维护义务的同时享受公平合理的收益。
反对者还声称租金管制使得住宅价格下降，将导致对住宅需求的增加，从而加剧住宅短缺。有统计资料表明，住宅的供给和需求的价格弹性很小，【注释】 阿瑟·奥沙利文：《城市经济学》，（苏晓燕等译），北京·中信出版社 2003 年版，第 365 页。【注尾】这一事实足以说明，即使对需求的影响存在，在短期内也不足以使住宅短缺恶化。而从长期来看，增加住宅存量这一目标确实是必要的，但不能以牺牲现有租户的利益为代价，而应当采取其他措施，例如对新建住宅实行补贴或税收减免等优惠政策，尤其应鼓励针对中低收入租户的廉租住宅的建设。应该坚持罗尔斯的正义标准，即追求效率带来的不平等只有在有利于境况较差的人时才能接受。
此外，大多数对住宅租赁立法经济上可行性的质疑没有将立法中的各 类措施 当作一个有机整体看待。【注释】 Note, “ Reassessing Rent Control: Its Economic Impact in a Gentrifying, ” Harvard Law Review (Vol. 101 1988), p.1841. 【注尾】例如，有人认为在 适住性 担保或正当理由驱逐保护下，房东可以将增加的成本转嫁给租户，而事实上在租金管制措施的保护下，法律可以有效的防止此类事情的发生。又如，有学者担心出租收益的下降会诱使房东退出租赁市场，而事实上各地立法中都对公寓转换或变更用途加以限制，在仍然可以享有合理收益的情况下，房东更有可能留在租赁市场。此外房租管制立法一般都规定对新建或新出租住宅豁免适用，因此对租赁住宅存量增加的负面影响也并非反对者所说的那样巨大。
在关注租户生存权利的同时，的确可能付出牺牲一些效率的代价。但是在一个承认平等与效率在大多数情况下必须相互妥协的人看来，以保护租户住宅权利为主旨的住宅租赁制度不仅是必要的也是完全可行的。
（二）对住宅租赁制度的违宪性审查
人类社会的基本价值是多元的，效率只是众多值得珍视的价值之一。法律作为人类社会的基本规范其价值也是多元的。在某些情况下，法律为了追求平等或其他一些同样不容忽视的价值，不得不牺牲部分效率。这种价值的多元性为美国法院的那句名言作了最好的注脚，在一项判决中联邦最高法院指出：“一项法律可以是经济上的蠢事，但并不违背宪法。”
对于哈耶克等自由主义者而言，反对租金管制等立法措施的动机并不仅仅出于对市场或效率的无条件偏好，而是更多 地带着 对政府籍由此 类立法 攫取不正当权力的警惕。【注释】 哈耶克：《自由宪章》，第 515~518 页。【注尾】这种警惕无疑是明智的，拥有不正当权力的政府对于全体公民自由的威胁显然要远远大于少数房东对贫困租户剥削带来的危害。
因此，即使证明了住宅租赁立法对保障中低阶层租户住宅权的必要性以及在经济上的可行性，仍将面临对此 类立法 合法性的正当质疑：在保障租户权利的同时，如何消弭政府权力扩张带来的威胁。在一个宪政社会中，这一问题可以通过对此 类立法 的合宪性的争论得到解决。经由法院进行的违宪性审查，确保不对房东财产权构成实质性侵害，并将政府权力限定在合理的范围内。
1. 正当程序保护和征收条款：对房东财产权利的保障
在美国宪法体系内，房东可以依据宪法第五条修正案即征收条款或第十四条修正案规定的正当程序及法律平等保护，有效地对抗国家对其财产权超出合理范围的限制。经历了一系列的挑战，美国现行住宅租赁制度的合法性得到了证明。第二次世界大战至今，最高法院先后审理了两起针对租金管制立法的案件，都判决租金管制立法没有违宪。
在 1988 年的“潘尼尔诉圣何塞市”案中，上诉人作为房东的代表认为，圣何塞市的租金管制立法的相关条款违宪。首席大法官阮奎斯特起草了多数意见。针对房东提出的租金管制违反了正当程序及法律平等保护的主张，法院指出“（根据本院以往的判例），如果存在垄断或类似垄断状态造成的人为膨胀，政府可以干预市场对利率或价格进行管制。”这种干预并不违宪，除非“对价格的管制是专断、带有歧视性，并且确实与立法机关授权进行干预的政策目标不相关”。法院认为通常授权对价格加以管制的政策目标是“保护消费者的利益”， 而租金管制的立法目标无疑包括“保护相关低收入者，消费者，劳工……（保证其）生活水平受到不公平的损害”。而“（圣何塞市的租金管制立法）进行了合理的尝试，既保护租户免于遭受租金上涨带来的重负，同时又确保了房东从其投资中获取公平的回报，从而调和了冲突的利益关系”，因此法院判定该法规并未违反正当程序原则。【注释】 Pennell v. San Jose ， 485 U.S. 1(1988). 【注尾】但是对于租金管制是否构成征收，阮奎斯特大法官没有给出明确回答，而是以尚无房东遭受实际损失为由，认为对此问题加以讨论为时尚早。
在 1992 年“伊诉艾斯康第多市”案中，加州法律规定出租人无正当理由不得驱逐租户， 而艾市的 法规则限制了租金水平。上诉人是机动住宅基地出租人，主张正当理由驱逐与租金管制同时适用的效果构成了对其财产的准征收。法院认为，房东自愿进入租赁市场时就已经放弃了排他性占有的权利，租金管制或正当理由驱逐制度只是现存调整租赁关系的法律的一部分，一旦房东决定出租其基地，其权利就受到法律的限制。“艾市的租金管制法并没有强迫房东忍受对其财产的物理占有，因此并不构成（ Loretto 案中的）准征收”。 【注释】 Yee v. City of Escondido ， 503 U.S. 519(1992). 【注尾】
总体而言，以租金管制为代表的立法所面临的合宪 性挑战 来自两方面：
首先，是否违反了宪法第十四条修正案的正当保护条款。对此法院一般采用“手段 - 目标”标准加以判断，法院一般不愿“挑战立法者的智慧”，只要立法不是“不合理的、专断的和任意的”，就不会构成违宪。【注释】 S. Keith Garner, “ Novel Constitutional Claims: Rent Control, Means ends Tests ， and the Takings Clause, ” Cal. L. Rev. (Vol.88 2000), p.1547. 【注尾】
其次，是否构成宪法第五条修正案中的违宪征收。对此法院一般分为占有性征收和管制性征收分别讨论。根据在前述 伊案法院 确定的原则，除非法律强迫房东出租住宅或留在租赁市场，否则不会构成 占有性准征收 。所谓 管制性准征收 是指，虽未直接干涉所有人对财产的占有，但使得所有人无法就其财产为经济上可行之使用的情形。根据“卡瓦瑙”案，租金管制立法在确定租金上限时必须经过合理计算，保证房东能够得到公平合理的收益，否则将构成 管制性准征收 。【注释】 Kavanau v. Santa Monica Beach , 968 P2d 851( Cal. 1997). 【注尾】反言之，只要保证房东得到合理收益就不会构成违宪。
因此，通常那些在制定过程中仔细衡量了双方利益的租赁立法，即使十分倾向给予承租人特别保护也并不至于违宪。也可以说美国现行的以租金管制为代表的住宅租赁立法中，租户住宅权与房东财产权的对抗结构已经得到了宪法的认可。
2. 对政府行政自由裁量权的限制
现代民主社会中宪政运行的基本框架就在于立法、司法、行政三种权力互相制衡。其中最能代表现代国家利维坦性格的当属行政权力。而自由主义者最为忧虑的，是行政机关在对住宅租赁实施管理时获取不受限制的自由裁量权。在以下案例中可以看到法院对这种授权的限制。
1979 年的“商业管制部诉国家制造住宅联盟”案中，鉴于机动住宅基地的短缺，佛罗里达州议会授权行政机构限制租金上涨幅度，并对房东增加租金的申请进行审查，决定是否“有昧良心”或缺乏理由。房东向法院起诉要求确认该租金管制立法违宪。法院在判决中认可了租金管制立法的合理性：“通过在紧急状态下稳定房租，控制房租的立法寻求平衡这些相互冲突的利益，以防住房短缺而产生房租暴涨的敲诈，并同时允许地主对其投资获得公正的回报。由于这些考虑的根本性及机动住房在佛州的普及程度，房租控制的立法所达到之平衡点，无疑具有极重要的公共影响。”【注释】
Department of Business Regulation v. National Manufacture Housing Federation ， Inc. ， 370 So.2d 1132(1979). 转引自张千帆：《西方宪政体系》（上册），北京·中国政法大学出版社 2000 年 7 月第 1 版，第 543 页至 544 页。【注尾】
法院认为，“在决定房租或服务费用上涨是否有效的问题上，（议会立法）的标准违反了宪法，因为它们把基本的立法任务授权委员会，并使之在不带任何有意义的指导下，去平衡停车场主人和租户之间的利益。”法院因此认定 该立法 构成违宪。换言之，议会在立法时应明确规定增加租金的法定理由，以作为行政机构裁量的依据，从而将行政权力的扩张控制在合理范围之内。要成为一项良好的法律制度，必须“成功地在专断权力的一端与受限权力的另一端达到平衡并维持这种平衡”。【注释】 庞德：《正义的个体化》，转引 自博登 海墨：《法理学：法律哲学与法律方法》（邓正来译），北京·中国政法大学出版社 1999 年 1 月第 1 版，第 149 页。【注尾】
虽然对那些对于国家抱有彻底的怀疑态度的人们而言，可能显得并不是那么充分，这一案例至少表明了美国现有三权分立的宪政框架对政府权力制约的有效性，可以在一定程度上打消对实施类似租金管制政策带来政府权力扩张后果的疑虑。
包振宇 ：南京大学法学院博士研究生、南京大学住宅政策与不动产研究中心研究人员、扬州大学法学院讲师